Ingatlanfelvásárlás és problémás ingatlanok – amikor az eladás nem egyszerű
Van olyan ingatlan, amelyet elég meghirdetni, megmutatni néhány érdeklődőnek, majd a megfelelő vevővel megkötni az adásvételi szerződést.
És van, amikor ennél jóval bonyolultabb a helyzet.
Mi leginkább ez utóbbi esetekkel találkozunk.
Előfordul, hogy csak az ingatlan fele eladó. Máskor haszonélvezeti jog van rajta, több örökös nem tud megegyezni, végrehajtás szerepel a tulajdoni lapon, vagy olyan rossz állapotban van az ingatlan, hogy a tulajdonos már nem szeretne pénzt és időt fordítani a felújítására.
Az Aurum Estates Kft. magyar ingatlanfelvásárló cég. Nem ingatlanközvetítőként keresünk másik vevőt: ha egy ingatlant megvásárolhatónak találunk és megállapodunk a tulajdonossal, mi magunk leszünk a vevő.
Saját forrásból vásárolunk.
Az egyszerű ingatlanügyletek mellett olyan esetekkel is foglalkozunk, amelyeknél az ingatlan értékén túl a tulajdoni, jogi vagy birtoklási helyzetet is meg kell érteni.
Ezeket nevezzük összefoglalóan problémás ingatlanoknak.
FelvásárlásMit jelent nálunk az, hogy problémás ingatlan?
Nem feltétlenül egy romos házat.
Sőt, sokszor maga az ingatlan teljesen rendben van.
A nehézséget inkább az okozza, ami körülötte van. Például:
- két testvér örököl egy lakást, de csak az egyik szeretné eladni;
- valaki kizárólag a saját 1/2 tulajdonrészét szeretné pénzzé tenni;
- haszonélvező lakik az ingatlanban;
- végrehajtási jog vagy jelzálog szerepel a tulajdoni lapon;
- több tulajdonos között évek óta nincs megegyezés;
- az ingatlan üresen áll és folyamatosan romlik az állapota;
- a tulajdonos külföldön él, ezért nehéz személyesen intéznie az eladást;
- vagy egyszerűen gyorsan kell döntést hozni, és nincs idő hónapokig vevőre várni.
Egy ilyen helyzetben már nem elég azt megkérdezni: Mennyit ér az ingatlan? A következő kérdés legalább ennyire fontos: Hogyan lehet ezt az ingatlant ténylegesen eladni? Mi ezzel kezdünk foglalkozni.
Milyen ingatlanokat vizsgálunk meg?
Nincs egyetlen lista, amely minden esetet lefedne. Az elmúlt években nagyon különböző helyzetekkel kerestek már meg bennünket. Gyakran foglalkozunk:
- teljes lakások és családi házak felvásárlásával,
- ingatlan-tulajdonrészekkel,
- örökölt ingatlanokkal,
- haszonélvezettel terhelt ingatlanokkal,
- végrehajtással vagy jelzáloggal érintett ingatlanokkal,
- osztatlan közös tulajdonnal,
- felújítandó vagy rossz állapotú ingatlanokkal,
- külföldről értékesített magyarországi ingatlanokkal,
- valamint olyan esetekkel, ahol több probléma egyszerre van jelen.
Minden ügyet külön vizsgálunk meg. Ez azért fontos, mert két ugyanolyan méretű, ugyanabban az utcában található lakás között is jelentős különbség lehet, ha az egyik tehermentes és üres, a másik pedig például haszonélvezettel terhelt vagy csak az egyik tulajdoni hányada eladó.
Részletes árajánlat
kalkulátor
Résztulajdon: amikor nem az egész ingatlan eladó
A tulajdonrész az egyik leggyakoribb speciális eset, amellyel megkeresnek bennünket.
Tipikus helyzet, amikor egy ingatlannak két vagy több tulajdonosa van, de nincs közöttük egyetértés a teljes ingatlan eladásáról.
Ilyenkor gyakran felmerül a kérdés: Eladhatom csak a saját tulajdonrészemet?
Főszabály szerint a tulajdonos a saját tulajdoni hányadát értékesítheti, de az ügylet során több olyan körülményt is figyelembe kell venni, amely egy teljes ingatlan eladásánál nem feltétlenül merül fel.
Egy 1/2 tulajdonrész ezért nem automatikusan annyit ér, mint egy tehermentes, teljes ingatlan piaci értékének pontosan a fele. A birtoklási helyzet és a későbbi kockázat is számít.
Meg kell nézni például:
- mekkora tulajdoni hányadról van szó;
- ki használja jelenleg az ingatlant;
- milyen kapcsolat van a tulajdonostársak között;
- fennáll-e elővásárlási jog;
- milyen terhek szerepelnek a tulajdoni lapon;
- milyen módon használható vagy rendezhető később a közös tulajdon.
Egy valódi ügyletünk: 1/2 tulajdonrész a Kordován téren
Jó példa erre az egyik nyilvánosan bemutatott ügyletünk.
Egy Budapest IV. kerületi, 58 négyzetméteres lakásnak két tulajdonosa volt, fele-fele arányban. A tulajdonosok nem tudtak megegyezni a teljes lakás közös értékesítéséről. Az egyik tulajdonos ezért a saját 1/2 tulajdoni hányadát kívánta eladni.
Az Aurum Estates végül nem a teljes lakást, hanem ezt az 1/2 tulajdonrészt vásárolta meg. A szerződésben rögzített vételár 16 millió forint volt.
Az ügyletnél külön foglalkozni kellett a másik tulajdonostársat megillető elővásárlási joggal, a birtoklási helyzettel és a korábbi ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekkel is.
Az eset azért érdekes számunkra, mert jól megmutatja: attól, hogy a teljes ingatlan eladásáról nincs megegyezés, egy tulajdonosnak még lehet lehetősége a saját tulajdoni hányada értékesítésére.
Az ügylet adatai
| Helyszín | Budapest, IV. kerület |
| Alapterület | 58 m² |
| Tulajdoni viszonyok | 2 tulajdonos, fele-fele |
| Értékesített rész | 1/2 tulajdoni hányad |
| Szerződéses vételár | 16 000 000 Ft |
| Kiemelt körülmény | Elővásárlási jog |
Anonimizált dokumentumokkal alátámasztva
Mi ezért tesszük közzé a valós ügyleteink egy részét. Nemcsak arról szeretnénk írni, hogyan működhet egy ingatlanfelvásárlás elméletben. Azt is meg szeretnénk mutatni, hogyan történt nálunk a gyakorlatban.
Jogi helyzetHaszonélvezettel terhelt ingatlan
A másik gyakori kérdés: El lehet adni egy ingatlant akkor is, ha haszonélvezeti jog van rajta? Igen, lehetséges.
A haszonélvezet azonban jelentősen megváltoztatja az ingatlan helyzetét. A tulajdonjog és az ingatlan használatához kapcsolódó jogok ilyenkor nem ugyanannál a személynél vannak. Ez egy átlagos lakásvásárló számára gyakran nehezen átlátható helyzet.
- ki a tulajdonos;
- ki a haszonélvező;
- hogyan használják jelenleg az ingatlant;
- határozott idejű vagy életre szóló jogról van-e szó;
- fennmarad-e a haszonélvezet az értékesítés után;
- van-e lehetőség a jog közös megegyezéssel történő megszüntetésére;
- és mindez hogyan befolyásolja az ingatlan tényleges értékét.
Nincs egyetlen százalék, amelyet minden haszonélvezetes ingatlanból egyszerűen le lehetne vonni. Minden helyzet más. Éppen ezért az ingatlan és a haszonélvezeti jog körülményeit együtt kell értékelni.
Végrehajtással vagy más teherrel érintett ingatlan
A végrehajtási joggal terhelt ingatlan sem feltétlenül eladhatatlan. Viszont itt már különösen fontos, hogy az ügylet minden lépése előre átgondolt legyen.
Egy ilyen adásvételnél sokszor nem maga a szerződés aláírása a legnehezebb rész. Hanem az, hogy az egész folyamat úgy legyen felépítve, hogy a terhek rendezhetők legyenek, az eladó megkapja az őt megillető összeget, a vevő pedig megfelelő jogi biztonság mellett szerezhesse meg az ingatlant.
Bizonyos ügyleteknél ezért ügyvédi letét alkalmazása is indokolt lehet. Mi már olyan ingatlan adásvételét is végigvittük, ahol a vételár egy része közvetlenül az eladóhoz, más része pedig ügyvédi letéti számlára került annak érdekében, hogy az ügylet biztonságosan lezárható legyen.
Először pontosan látni kell:
- milyen terhek szerepelnek a tulajdoni lapon;
- mekkora követelések állnak fenn;
- melyik követelést kinek kell rendezni;
- milyen dokumentum szükséges a terhek törléséhez;
- és a vételárból mekkora összeg kerülhet közvetlenül az eladóhoz.
Örökölt ingatlan – amikor több embernek kellene egyetértenie
Öröklés után gyakran egyetlen ingatlannak több tulajdonosa lesz. Papíron ez egyszerű helyzetnek tűnhet. A gyakorlatban nem mindig az.
Az egyik örökös szeretné megtartani az ingatlant. A másik inkább eladná. Valaki benne lakik. Másik tulajdonos külföldön él. Van, aki pénzt szeretne látni az örökségből, miközben a többieknek nincs lehetőségük kivásárolni.
Egy ilyen helyzet akár évekig is változatlan maradhat.
Ilyenkor először azt kell tisztázni, hogy pontosan mi értékesíthető:
- Lehetséges-e a teljes ingatlan közös eladása?
- Ki tudja-e vásárolni valamelyik tulajdonos a többieket?
- Vagy annak van realitása, hogy valamelyik tulajdonos külön a saját tulajdoni hányadát értékesítse?
Mi az utóbbi lehetőséget is megvizsgáljuk.
Felújítandó ingatlan: nem mindig éri meg előbb rendbe tenni
Sok tulajdonos úgy gondolja, hogy egy rossz állapotú ingatlant előbb mindenképpen fel kell újítani ahhoz, hogy eladható legyen. Ez nem feltétlenül igaz.
Van olyan helyzet, amikor a felújítás valóban megtérül. De olyan is, amikor a tulajdonosnak nincs kedve vagy lehetősége hónapokat tölteni munkások keresésével, anyagbeszerzéssel és több millió forintos felújítással.
Mi az ingatlant a jelenlegi állapotában is megvizsgáljuk. Ha felújításra van szükség, annak várható költségével számolunk az ajánlat kialakításakor. Ez természetesen hatással van a vételárra.
Cserébe az eladónak nem kell előre finanszíroznia a munkálatokat és kivárnia a felújítást.
Jelenlegi állapotMi alapján állapítjuk meg az ajánlatot?
Nem egyetlen négyzetméterárból. Az értékelésnél először természetesen megnézzük, mennyit érhet az adott ingatlan normál piaci körülmények között. Ez azonban csak a kiindulópont.
Elhelyezkedését
Nemcsak a település számít. Budapesten például kerületen, sőt sokszor utcán belül is jelentős eltérések lehetnek.
Méretét és típusát
Egy panellakás, egy családi ház vagy egy vidéki telek teljesen más piacot jelent.
Műszaki állapotát
Megnézzük, milyen munkák szükségesek ahhoz, hogy az ingatlan később megfelelő állapotba kerüljön.
Jogi helyzetét
Haszonélvezet, végrehajtás, jelzálog, osztatlan közös tulajdon vagy más bejegyzés mind befolyásolhatja az ügyletet.
Birtoklási helyzetét
Nem mindegy, hogy az ingatlan üres, az eladó lakik benne, bérlő használja, haszonélvező él benne vagy egy másik tulajdonos van birtokon belül.
Értékesíthetőségét
Azt is vizsgáljuk, milyen gyorsan és milyen kockázattal lehet az ingatlant később hasznosítani vagy továbbértékesíteni.
A várható költségeket
Felújítás, jogi rendezés, finanszírozás, illetékek és egyéb költségek is megjelenhetnek.
Ezért nincs két teljesen egyforma ajánlat.
Mennyit fizet egy ingatlanfelvásárló?
Ezt érdemes őszintén kezelni.
A közvetlen ingatlanfelvásárlás nem ugyanaz, mint amikor valaki hónapokig hirdeti az ingatlanát, kivárja a legjobb magánvevőt, és megpróbálja elérni a lehető legmagasabb piaci árat.
Felvásárlóként nekünk számolnunk kell a későbbi költségekkel, a felújítással, az értékesítési idővel és az ügylet kockázatával is. Ezért a vételi ajánlat általában alacsonyabb lehet annál az összegnél, amelyet ideális körülmények között, megfelelő idő alatt a nyílt piacon el lehetne érni.
Nem gondoljuk, hogy a felvásárlás minden tulajdonosnak a legjobb megoldás. Aki ráér, könnyen értékesíthető ingatlana van és a lehető legmagasabb árat szeretné elérni, annak sok esetben érdemes lehet először a hagyományos piaci értékesítést választania.
A felvásárlás elsősorban annak lehet érdekes, akinek a gyorsaság, a kiszámíthatóság vagy egy nehéz ingatlanhelyzet rendezése fontosabb.
A különbségért cserébe az eladó számára más előnyök lehetnek fontosak:
- nincs szükség hosszú vevőkeresésre;
- nem kell feltétlenül felújítani;
- nincs ingatlanközvetítői jutalék;
- problémás jogi helyzetű ingatlan is megvizsgálható;
- előre kiszámíthatóbb lehet a folyamat;
- és megfelelő ügylet esetén gyorsabban lezárható az adásvétel.
Nem ingatlanközvetítőként dolgozunk
Ezt azért hangsúlyozzuk, mert a két szolgáltatást sokan összekeverik.
Egy ingatlanközvetítő általában megbízást kap arra, hogy megfelelő vevőt találjon az eladó ingatlanára. Mi másképpen működünk.
Ha egy ingatlant megvásárolhatónak találunk, saját vételi ajánlatot teszünk rá. Ha ezt az eladó elfogadja, az Aurum Estates Kft. maga lesz a vevő.
Vagyis nem továbbítjuk az érdeklődést egy másik befektetőnek, és nem azért kapunk jutalékot, mert sikerült vevőt találnunk.
A megvásárolt ingatlan kockázatát is mi vállaljuk.
Hogyan indul egy ügy?
Általában sokkal egyszerűbben, mint ahogy az emberek gondolják. Nem kell az első telefonhívás előtt minden dokumentumot beszerezni. Először szeretnénk megérteni a helyzetet. Általában ezeket kérdezzük:
Hol található az ingatlan?
Mekkora és milyen típusú? Milyen állapotban van?
Ki vagy kik a tulajdonosok?
Van rajta hitel, haszonélvezet, végrehajtás vagy más teher?
Ki használja jelenleg?
Miért szeretné értékesíteni a tulajdonos? Van-e valamilyen határidő?
Ezekből már elég jól látható, merre érdemes továbbindulni.
Mi történik ezután?
Megismerjük az ingatlan helyzetét
Az első beszélgetés során összegyűjtjük a legfontosabb információkat. Ha valamilyen problémás jogi vagy tulajdoni helyzet áll fenn, azt már ezen a ponton érdemes elmondani.
Nem hátrány, ha probléma van. Pont azért kell tudnunk róla, hogy meg tudjuk vizsgálni.
Megnézzük az ingatlan értékét
Áttekintjük az adott terület ingatlanpiacát, az ingatlan állapotát és az értéket befolyásoló körülményeket. Szükség esetén helyszíni szemlét is tartunk.
Átnézzük a tulajdoni és jogi helyzetet
Problémás ingatlannál ez sokszor legalább olyan fontos, mint maga az értékbecslés. Megnézzük, mi szerepel a tulajdoni lapon, milyen jogok és terhek állnak fenn, illetve van-e valamilyen akadálya az adásvételnek.
Vételi ajánlatot adunk
Ha az ingatlan számunkra megvásárolható, saját vételi ajánlatot teszünk. Az ajánlat megismerése önmagában nem kötelezi az eladót az értékesítésre.
Ha megállapodunk, ügyvéd készíti elő az adásvételt
A pontos folyamat mindig az adott ingatlan helyzetéhez igazodik. Egy egyszerű, tehermentes lakás adásvétele természetesen más, mint egy végrehajtással vagy résztulajdonnal érintett ingatlané.
A vételár kifizetése a szerződés szerint történik
A fizetés módját, határidejét és az esetleges terhek rendezését az adásvételi szerződésben pontosan rögzíteni kell.
Miért teszünk közzé valódi esettanulmányokat?
Mert szerintünk az ingatlanfelvásárlásnál a bizalom nem attól alakul ki, hogy egy cég azt írja magáról: gyors, korrekt és tapasztalt. Ezt bárki leírhatja.
Sokkal többet mond egy valódi ügylet. Ezért kezdtük el részletesebben bemutatni az általunk ténylegesen megvásárolt ingatlanokat és tulajdonrészeket.
Ahol ennek nincs adatvédelmi akadálya, anonimizált dokumentumrészletekkel is alátámasztjuk az ügyletet.
Nem szeretnénk azt a látszatot kelteni, hogy minden eset ugyanolyan egyszerű. Nem az. Van olyan ügylet, amely gyorsan lezárható. Van olyan is, ahol több tulajdonossal, jogosulttal vagy más szereplővel kell egyeztetni.
Egy valós esettanulmány szerintünk akkor hiteles, ha nemcsak a sikert, hanem a nehézségeket és a fennmaradó kockázatokat is megmutatja.
Leírjuk:
- honnan indult az ügy;
- miért volt nehéz az értékesítés;
- mit kellett megvizsgálni;
- milyen ajánlat született;
- hogyan történt a szerződéskötés;
- és mi lett az ügylet végeredménye.
Mit tanultunk a problémás ingatlanokból?
Talán azt, hogy nagyon kevés ingatlanhelyzet fekete vagy fehér.
A „nem lehet eladni” sok esetben valójában azt jelenti: nem lehet ugyanúgy eladni, mint egy egyszerű, tehermentes lakást.
Egy résztulajdonnál más dolgokat kell megvizsgálni. Egy haszonélvezetes ingatlannál megint mást. Végrehajtásnál a tartozások rendezése kerül előtérbe. Örökölt ingatlannál gyakran nem jogi, hanem emberi oldalról nehéz a helyzet, mert több tulajdonosnak kellene ugyanazt akarnia.
Éppen ezért mi nem szeretünk úgy véleményt mondani egy ingatlanról, hogy nem ismerjük a történetét. Előbb megértjük a helyzetet. Utána lehet arról beszélni, hogy van-e rá megoldás.
Ki az Aurum Ingatlanfelvásárló?
Az Aurum Ingatlanfelvásárló az Aurum Estates Kft. ingatlanfelvásárlási szolgáltatása.
Az Aurum Estates magyar ingatlanbefektető vállalkozás, amely saját nevében és saját forrásból vásárol ingatlanokat. A társaság 2014 óta működik.
Budapesti ingatlanok mellett vidéki lakásokkal, családi házakkal, telkekkel és speciális jogi helyzetű ingatlanokkal is foglalkozunk.
Az elmúlt évek tapasztalata alapján egyre nagyobb hangsúlyt kaptak azok az ügyek, ahol nemcsak egy ingatlan értékét kellett meghatározni, hanem valamilyen tulajdoni vagy jogi problémára is megoldást kellett találni.
Ezért ma az Aurum egyik kiemelt területe: az ingatlanfelvásárlás és a problémás ingatlanhelyzetek kezelése.
Gyakori kérdések problémás ingatlanok eladásáról
Van egy nehezen eladható ingatlana? Mondja el, mi a helyzet.
Nem kell előre tudnia, mi a megoldás. Pontosan azért érdemes beszélnünk róla.
Lehet, hogy csak egy tulajdonrész van az Ön nevén. Lehet, hogy haszonélvezet van az ingatlanon. Lehet végrehajtás, öröklési vita vagy több tulajdonos. Az is lehet, hogy nincs semmilyen jogi probléma, egyszerűen csak nem szeretne hónapokon keresztül hirdetni és vevőket fogadni.
Mondja el, milyen ingatlanról van szó és mi nehezíti az értékesítését. Mi megnézzük, hogy számunkra megvásárolható-e. Ha igen, vételi ajánlatot teszünk. Ha pedig az ajánlat megfelelő Önnek, elindulhat az adásvétel.
Aurum Ingatlanfelvásárló – Aurum Estates Kft.
Ingatlanfelvásárlás és problémás ingatlanok megoldása Magyarországon.