Esettanulmány: 2/6 tulajdoni hányad megvásárlása egy budapesti, haszonélvezeti joggal érintett ingatlanban
Hogyan valósult meg egy összetett tulajdoni helyzetű budapesti ingatlan tulajdoni hányadának megvásárlása?
Az ingatlanok adásvétele nem minden esetben egy egyszerű „egy tulajdonos – egy vevő” típusú ügylet. A gyakorlatban rendszeresen előfordulnak olyan élethelyzetek, amikor egy lakásnak vagy háznak több tulajdonosa van, az egyes tulajdoni hányadok öröklés vagy ajándékozás útján kerültek a jelenlegi tulajdonosokhoz, esetleg az ingatlan használatát haszonélvezeti jog is érinti.
Az alábbi esettanulmány egy ilyen, összetettebb tulajdoni szerkezetű budapesti ingatlanügyletet mutat be. Az ügylet alapját egy tényleges, anonim módon kezelt ingatlan-adásvételi szerződés adja. A konkrét személyes adatokat és az ingatlan pontos azonosítóit természetesen nem hozzuk nyilvánosságra.
Az eset különösen érdekes abból a szempontból, hogy nem egy teljes ingatlan került megvásárlásra, hanem két külön tulajdonostól összesen 2/6 tulajdoni hányad, miközben a tulajdoni lapon korábbi örökléshez, ajándékozáshoz és haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzések is szerepeltek.
Az ügylet jól példázza azt, hogy egy megfelelően előkészített és jogilag rendezett konstrukcióval a bonyolultabb tulajdoni helyzetű ingatlanok adásvétele is megvalósítható.
Az ingatlan · szoba
Az ingatlan és az ügylet alapadatai
Az adásvételi szerződés alapján az ügylet tárgyát egy budapesti társasházi lakásban fennálló tulajdoni hányad képezte.
Az ingatlan főbb jellemzői:
- budapesti elhelyezkedés;
- társasházi lakás;
- megközelítőleg 55 m² alapterület;
- több tulajdonossal rendelkező ingatlan;
- az eladók nem a teljes ingatlant, hanem tulajdoni hányadukat értékesítették;
- az ügylet tárgya összesen 2/6 tulajdoni hányad volt;
- a tulajdoni lapon korábbi jogszerzésekhez kapcsolódó bejegyzések szerepeltek;
- az ingatlan tulajdoni lapján haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés is megjelent.
A vevő egy gazdasági társaság volt, amely az ügylet során készpénzes forrásból, több ütemben teljesítette a vételárat.
A teljes vételár: 12 000 000 Ft
Ez az összeg nem egyetlen alkalommal került megfizetésre, hanem előre meghatározott fizetési ütemezés szerint.
| Megnevezés | Dokumentált adat |
|---|---|
| Helyszín | Budapest |
| Ingatlan típusa | Társasházi lakás |
| Alapterület | kb. 55 m² |
| Tulajdoni helyzet | Több tulajdonos |
| Eladók száma | 2 fő, eladónként 1/6 tulajdoni hányad |
| Megvásárolt tulajdoni hányad | 2/6 |
| Vételár | 12 000 000 Ft |
| Foglaló | 1 200 000 Ft (a vételár 10%-a) |
| Fizetés módja | Készpénzes forrás, több ütemben |
| Tulajdoni lap bejegyzései | Öröklés, ajándékozás, haszonélvezeti jog |
| Vevő | Gazdasági társaság |
| Birtokbaadás | A vevő már korábban birtokba került |
| Ügyvédi közreműködés | Ellenjegyző ügyvéd |
A budapesti, kb. 55 m²-es társasházi lakás
Az ingatlanról készült felvételek az ügylet tárgyát képező lakást és a társasházat mutatják be. A képek illusztrációként, az ingatlan pontos azonosítására alkalmas részletek nélkül szerepelnek.
Konyha
Fürdőszoba
ElőtérMiért volt összetettebb ez az ingatlanügylet egy átlagos lakáseladásnál?
Egy klasszikus lakásadásvételnél jellemzően az történik, hogy:
- egy vagy több tulajdonos eladja az ingatlant;
- a vevő megfizeti a vételárat;
- az ügyvéd benyújtja a szükséges földhivatali dokumentumokat;
- a tulajdonjog átvezetésre kerül;
- megtörténik a birtokbaadás.
Ebben az ügyben azonban több olyan körülmény is volt, amely fokozottabb előkészítést és a tulajdoni helyzet pontos megértését igényelte.
Az ügylet legfontosabb sajátosságai
- nem a teljes ingatlan került értékesítésre;
- több tulajdonos szerepelt a tulajdoni lapon;
- az eladók külön tulajdoni hányadokkal rendelkeztek;
- a tulajdonszerzés előzményei között öröklés és ajándékozás is szerepelt;
- haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés is szerepelt a tulajdoni lapon;
- a vételár több részletben került megfizetésre;
- a tulajdonjog bejegyzése a vételár teljesítéséhez kapcsolódó feltételekkel történt;
- az ingatlan birtokállapota külön figyelmet igényelt.
Az ilyen ügyletnél tehát nem elegendő kizárólag azt vizsgálni, hogy „mennyi az ingatlan ára”. Legalább ennyire fontos annak megértése, hogy: pontosan ki mit ad el, mekkora tulajdoni hányad kerül átruházásra, milyen jogok szerepelnek a tulajdoni lapon, és hogyan biztosítható a tulajdonjog megfelelő átvezetése.
A tulajdoni hányad értékesítése – mit jelentett ebben az ügyletben?
Az egyik legfontosabb sajátosság az volt, hogy az eladók nem az egész ingatlant értékesítették.
A szerződés szerint az eladók egyenként 1/6-1/6 tulajdoni hányaddal rendelkeztek, amelyek együttesen az ingatlan 2/6 részét tették ki.
Ez azért lényeges, mert egy tulajdoni hányad megvásárlása teljesen más helyzetet jelenthet, mint egy önálló lakás vagy családi ház teljes tulajdonjogának megvásárlása.
A vevő ebben az esetben nem kizárólagos tulajdonossá vált volna az egész ingatlan tekintetében, hanem a meglévő tulajdonosi struktúrába lépett be.
Az ilyen helyzetek sokszor hosszú ideig rendezetlenek maradnak. Előfordul, hogy egy ingatlan tulajdonosai évekig nem tudnak megállapodni arról, mi történjen az ingatlannal. Egyesek eladnák, mások megtartanák, megint mások egyszerűen nem kívánnak foglalkozni az ingatlan fenntartásával. Ilyenkor egy tulajdoni hányad értékesítése lehet az egyik megoldás.
Ez különösen fontos olyan ingatlanoknál, ahol:
- testvérek örököltek közösen egy lakást;
- több családtag rendelkezik tulajdoni hányaddal;
- valamelyik tulajdonos külföldön él;
- az öröklés után több örökös maradt tulajdonos;
- ajándékozások miatt alakult ki összetett tulajdoni szerkezet;
- egyes tulajdonosok szeretnék értékesíteni részesedésüket, mások pedig nem.
A tulajdoni lap vizsgálata különösen fontos volt
Az adásvételi szerződés részletesen rögzítette a tulajdoni lapon szereplő korábbi bejegyzéseket.
A tulajdonszerzések között örökléshez és ajándékozáshoz kapcsolódó bejegyzések is szerepeltek.
Ez egyáltalán nem ritka Magyarországon.
Sok problémás vagy összetett tulajdoni helyzetű ingatlan esetében a történet évekkel vagy akár évtizedekkel korábban kezdődött.
Például:
- meghal az eredeti tulajdonos;
- több örökös szerzi meg az ingatlant;
- később valamelyik tulajdonos elhalálozik;
- az ő tulajdoni hányada újabb örökösökhöz kerül;
- valamelyik családtag ajándékozással tulajdont szerez;
- haszonélvezeti jog kerül bejegyzésre;
- egyes tulajdonosok elköltöznek;
- az ingatlan használata és tulajdonjoga idővel elválik egymástól.
Egy ilyen ingatlan esetében a jelenlegi állapot megértéséhez gyakran szükség van arra, hogy ne csak a jelenlegi tulajdonosokat, hanem a tulajdoni lap korábbi bejegyzéseit is pontosan értelmezzük.
Ebben az ügyletben is részletesen szerepeltek a tulajdoni lapon található bejegyzések, így az ügylet előkészítése során világosan meg kellett határozni:
- mely tulajdoni hányadokat értékesítik;
- ki milyen jogcímen szerezte meg tulajdonát;
- milyen további jogok kapcsolódnak az ingatlanhoz;
- milyen bejegyzések maradnak fenn;
- milyen földhivatali eljárások szükségesek.
Haszonélvezeti joggal érintett ingatlan
Az ügylet egyik fontos eleme volt, hogy a tulajdoni lapon haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés is szerepelt.
A haszonélvezeti jog az ingatlanügyletek egyik olyan tényezője, amely jelentősen befolyásolhatja az ingatlan piaci értékét, használhatóságát és értékesíthetőségét.
Ez azért van, mert a tulajdonjog és az ingatlan használatának joga nem feltétlenül ugyanannál a személynél van.
Egy felújításra szoruló lakás műszaki problémái sokszor könnyebben kezelhetők, mint egy rendezetlen tulajdoni vagy használati jogi helyzet.
Egy haszonélvezettel terhelt ingatlan esetében különösen fontos tisztázni:
- ki a tulajdonos;
- ki jogosult az ingatlan használatára;
- meddig áll fenn a haszonélvezet;
- az ingatlan ténylegesen ki által lakott;
- milyen feltételekkel lehet az ingatlant birtokba venni;
- a haszonélvezeti jog fennmarad-e;
- szükséges-e annak megszüntetése vagy törlése.
A konkrét ügyletben a szerződés a tulajdoni lap bejegyzéseit és az ingatlan jogi helyzetét részletesen kezelte.
Ez azért különösen fontos, mert egy ingatlanfelvásárló számára nem elegendő kizárólag azt megvizsgálni, hogy az ingatlan fizikailag milyen állapotban van.
A vételár: 12 millió forintos, több lépcsős konstrukció
Az ügylet teljes vételára: 12 000 000 Ft volt.
A felek nem egyetlen összegben határozták meg a fizetést. A szerződés alapján a vételár több részletből állt:
| Fizetési részlet | Összeg |
|---|---|
| Foglaló | 1 200 000 Ft |
| II. vételárrészlet | 4 800 000 Ft |
| III. vételárrészlet | 3 000 000 Ft |
| IV. vételárrészlet | 3 000 000 Ft |
| Összesen | 12 000 000 Ft |
A konstrukció jól mutatja, hogy egy készpénzes ingatlanügylet sem feltétlenül jelenti azt, hogy a teljes vételár ugyanazon a napon kerül kifizetésre.
A részletezett fizetési ütemezés lehetőséget ad arra, hogy:
- az eladók pontosan lássák, mikor milyen összeg érkezik;
- a vevő előre tervezhető módon teljesítsen;
- a szerződéses feltételek egyértelműek legyenek;
- a késedelmi szabályok rögzítve legyenek;
- a tulajdonjog bejegyzése megfelelő biztosítékok mellett történjen.
A foglaló szerepe az ügyletben
A szerződés szerint az első vételárrészletből 1 200 000 Ft foglalónak minősült. Ez a teljes vételár 10%-át jelentette.
A foglaló szerepe különösen fontos egy olyan ügyletnél, ahol:
- több tulajdonos vesz részt;
- összetett a tulajdoni háttér;
- a földhivatali eljárás előkészítése időt vesz igénybe;
- a teljes vételár nem azonnal kerül kifizetésre.
A foglaló a szerződéses szándék komolyságát is jelzi.
A szerződésben külön szabályozták annak jogkövetkezményeit is arra az esetre, ha az ügylet valamelyik félnek felróható okból nem teljesülne.
Ez mindkét fél számára fontos.
Az eladó számára azért, mert biztosítékot jelent arra, hogy a vevő komoly vételi szándékkal rendelkezik.
A vevő számára pedig azért, mert egy megfelelően előkészített szerződésben pontosan rögzíthetők azok a feltételek, amelyek mellett a foglaló kezelése történik.
A vételár további részleteinek teljesítése
A foglalón felül további három vételárrészlet szerepelt az ügyletben.
A szerződés alapján:
a második vételárrészlet a szerződés aláírásával egyidejűleg került teljesítésre;
a harmadik vételárrészlet a szerződés aláírását követő meghatározott határidőn belül;
a negyedik vételárrészlet pedig egy későbbi, szintén pontosan meghatározott időpontig.
A fizetési konstrukció egyik fontos eleme az volt, hogy az egyes részletekhez konkrét szerződéses határidők tartoztak.
Ez azért különösen lényeges egy ilyen típusú ügyletnél, mert a tulajdoni hányad értékesítése során több érdek találkozik.
Az eladók szeretnék biztosan megkapni a vételárat.
A vevőnek pedig biztosítékra van szüksége arra, hogy a vételár teljesítését követően a megszerzett tulajdoni hányad ténylegesen átvezethető legyen.
Mi történik, ha valamelyik fél késedelembe esik?
Az adásvételi szerződés a késedelmi helyzeteket is szabályozta. Ez professzionális ingatlanügyleteknél különösen fontos.
A szerződés szerint a késedelmes teljesítéshez napi összegben meghatározott kötbér kapcsolódott.
A szabályozás mindkét irányra kiterjedt:
- az eladók késedelmére;
- valamint a vevő fizetési késedelmére is.
Ez azért lényeges, mert egy ingatlan-adásvételi szerződés nem csak azt tartalmazza, hogy „ki mennyiért ad el egy ingatlant”.
Egy megfelelő szerződés előre kezeli azokat a helyzeteket is, amikor valami nem a tervek szerint történik.
Például:
- késik egy vételárrészlet;
- nem történik meg időben egy nyilatkozat átadása;
- valamelyik fél nem teljesíti együttműködési kötelezettségét;
- elhúzódik egy földhivatali ügyintézés;
- a birtokbaadás feltételei megváltoznak.
Az ilyen kérdések előzetes rendezése jelentősen csökkentheti a későbbi viták lehetőségét.
Tulajdonjog-fenntartás és földhivatali biztosítékok
A szerződés fontos része volt a tulajdonjog átruházásának és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének szabályozása.
A konstrukció lényege az volt, hogy az eladók a tulajdonjog átvezetésével kapcsolatos szükséges nyilatkozatokat és dokumentumokat megfelelő szerződéses és ügyvédi biztosítékok mellett kezeljék.
Ez különösen fontos olyan esetekben, amikor:
- a vételár több részletben kerül megfizetésre;
- a tulajdonjog átvezetése nem azonnal történik;
- a teljes vételár teljesítésének feltétele van;
- több eladó szerepel;
- tulajdoni hányad kerül értékesítésre.
Az ügylet során a földhivatali bejegyzéshez szükséges dokumentáció kezelésében az ellenjegyző ügyvéd kulcsszerepet töltött be.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlanügylet nem kizárólag az eladó és a vevő közötti pénzügyi megállapodás.
A tulajdonszerzés tényleges biztonságához szükség van arra is, hogy:
- a szerződés megfelelő formában készüljön el;
- az aláírások megfelelőek legyenek;
- rendelkezésre álljanak a szükséges tulajdonjogi nyilatkozatok;
- a földhivatali eljárás meginduljon;
- a bejegyzéshez szükséges feltételek teljesüljenek.
Birtokbaadás – ebben az ügyletben külön helyzet állt fenn
Az ügylet egyik érdekes sajátossága az volt, hogy a szerződés szerint a birtokbaadás kérdését nem kellett a klasszikus módon külön rendezni.
A szerződés rögzítette, hogy a vevő már korábban birtokba került az ingatlanba, ezért külön birtokbaadási eljárásra nem volt szükség.
Ez jelentős különbség lehet egy átlagos lakásadásvételhez képest.
Általában a birtokbaadás során történik meg például:
- a kulcsok átadása;
- a mérőórák állásának rögzítése;
- a közüzemi szolgáltatások átírása;
- az ingatlan állapotának dokumentálása;
- a birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése.
Ebben az esetben azonban a felek helyzete ettől eltérő volt. Ez ismét jól mutatja, hogy minden ingatlanügylet más. Egy standard adásvételi folyamatot nem lehet automatikusan minden tulajdoni helyzetre ráhúzni.
Közüzemi szerződések és az ingatlan használatával kapcsolatos kötelezettségek
A szerződés a közüzemi szolgáltatások kezelésére is kitért.
Ez egy látszólag egyszerű, de a gyakorlatban gyakran problémás terület.
Egy ingatlan adásvételénél mindig fontos tisztázni:
- ki fizeti a birtokbaadás előtti fogyasztást;
- mikortól terheli a vevőt az ingatlan fenntartása;
- milyen közüzemi szerződések vannak;
- van-e esetleges tartozás;
- szükséges-e átírás;
- milyen mérőórák találhatók az ingatlanban.
Különösen tulajdoni hányadok esetében a használat és a tulajdonosi kötelezettségek kérdése összetettebb lehet.
A tulajdonosi arány ugyanis nem minden esetben azonos azzal, hogy az adott személy fizikailag az ingatlan mely részét használja.
Az eladói szavatossági nyilatkozatok jelentősége
Az adásvételi szerződésben az eladók több fontos nyilatkozatot tettek.
A szerződés alapján az eladók többek között nyilatkoztak az ingatlan jogi helyzetéről és arról, hogy az általuk értékesített tulajdoni hányad milyen feltételekkel kerül átruházásra.
Az ilyen nyilatkozatok azért fontosak, mert a vevőnek pontos képet kell kapnia arról, hogy milyen jogokat és milyen jogi helyzetben szerez meg.
Egy ingatlanvásárlás során különösen fontos lehet vizsgálni:
- per-, teher- és igénymentességet;
- harmadik személyek esetleges jogait;
- használati jogokat;
- haszonélvezeti jogokat;
- folyamatban lévő eljárásokat;
- esetleges hatósági kötelezettségeket;
- elővásárlási jogokat;
- építésügyi vagy használati problémákat.
A szerződésben szereplő szavatossági rendelkezések célja, hogy ezek a kérdések ne maradjanak rendezetlenek.
Miért fontos az elővásárlási jog vizsgálata?
Tulajdoni hányad értékesítésénél különösen fontos kérdés lehet az elővásárlási jog.
Ha egy közös tulajdonban lévő ingatlan valamelyik tulajdonosa értékesíti a saját tulajdoni hányadát, bizonyos esetekben a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illetheti meg.
Ez azt jelenti, hogy egy tulajdoni hányad adásvétele nem mindig kezelhető ugyanúgy, mint egy teljesen önálló lakás értékesítése.
Vizsgálni kell többek között:
- kik a tulajdonostársak;
- fennáll-e elővásárlási jog;
- szükséges-e nyilatkozat;
- milyen módon kell dokumentálni a közlést;
- van-e olyan külön jogszabályi rendelkezés, amely befolyásolja az ügyletet.
A konkrét szerződés is foglalkozott az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatokkal.
Ez a rész különösen fontos egy professzionális ingatlanfelvásárlási folyamatban.
Az adásvételi szerződés anonimizált oldalai
Az ügylet alapját egy tényleges, anonim módon kezelt ingatlan-adásvételi szerződés adja. Az alábbi hat oldal a szerződés legfontosabb rendelkezéseit mutatja be, a személyes adatok eltávolításával.
1. oldal · Felek
2. oldal · Tulajdoni lap
3. oldal · Vételár
4. oldal · Földhivatal
5. oldal · Birtok · Elővásárlás
6. oldal · Záró rész
vételi ajánlatA konkrét személyes adatokat és az ingatlan pontos azonosítóit nem hozzuk nyilvánosságra: az anonimizált másolaton a nevek, lakcímek, személyazonosító adatok, helyrajzi szám, bankszámlaszámok és aláírások nem láthatók.
Hogyan igazolható, hogy valódi ügyletről van szó?
Az esettanulmányban bemutatott vásárlást az Aurum Estates Kft. által megkötött adásvételi szerződés és kapcsolódó dokumentumok támasztják alá. A közzétett részleteket a személyes és ingatlanazonosító adatok eltávolításával anonimizáltuk..
Ügylet lezárása: 2026. 08.20
Tulajdonjog bejegyzése: Tulajdoni lapra felvezetve
Szakmailag ellenőrizte: dr. Csáky Bence ügyvéd
Közzétette: Aurum Estates Kft.
Az anonimizált adásvételi szerződés letöltése PDF-ben
A hatoldalas, anonimizált adásvételi szerződés egyetlen PDF dokumentumban is letölthető. A dokumentum kizárólag tájékoztató célt szolgál, nem hiteles kiadmány, és nem minősül jogi tanácsadásnak.
Adásvételi szerződés — 2/6 tulajdoni hányad (anonimizált)
Budapesti társasházi lakás, kb. 55 m², 12 000 000 Ft vételár, négy részletes fizetési ütemezés, haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés.
Miért lehet megoldás egy ingatlanfelvásárló számára az összetett tulajdoni helyzet?
Sok magánvevő elsősorban „kész” ingatlanokat keres.
Olyan lakást szeretne, amely:
- egyértelmű tulajdoni helyzetű;
- tehermentes;
- azonnal birtokba vehető;
- nem igényel külön jogi előkészítést;
- nincs több tulajdonosa;
- nincs családi vita;
- nincs haszonélvezeti jog.
Ez teljesen érthető.
Az összetettebb ingatlanok azonban emiatt gyakran szűkebb vevői kör számára értékesíthetők.
Egy professzionális ingatlanfelvásárló viszont képes lehet olyan helyzeteket is megvizsgálni, amelyek egy átlagos lakásvásárló számára túl bonyolultnak tűnnek.
Ilyen lehet például:
- örökölt tulajdoni hányad;
- több tulajdonos közös ingatlana;
- haszonélvezettel érintett ingatlan;
- családi tulajdonközösség;
- rendezetlen használati viszony;
- gyors értékesítési igény;
- tulajdonostársak közötti megállapodás szükségessége.
Fontos azonban, hogy ez nem jelenti azt, hogy minden problémás ingatlan automatikusan megvásárolható. Minden ügyletet egyedileg kell megvizsgálni.
A konkrét ügylet legfontosabb kihívásai
Nem teljes ingatlan, hanem tulajdoni hányad került értékesítésre
Ez önmagában eltérő jogi és gazdasági helyzetet jelent. A vevőnek pontosan tudnia kellett, hogy milyen tulajdoni arányt szerez.
Több korábbi jogszerzési esemény szerepelt a tulajdoni háttérben
Az örökléshez és ajándékozáshoz kapcsolódó bejegyzések azt mutatták, hogy az ingatlan tulajdoni szerkezete nem egy egyszerű, egyetlen adásvételből kialakult helyzet volt.
Haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés is szerepelt
Ez az ingatlan használatának és értékének szempontjából külön figyelmet igényelt.
Több részletben történt a vételár teljesítése
A 12 millió forintos vételár négy különböző részletben szerepelt a szerződésben.
A földhivatali eljárást megfelelően kellett biztosítani
A tulajdonjog átvezetése és az ahhoz szükséges nyilatkozatok kezelése az ügylet egyik kulcseleme volt.
A birtokállapot eltért a klasszikus adásvételtől
A szerződés szerint a vevő már birtokban volt, ezért külön birtokbaadásra nem volt szükség.
Hogyan zajlott az ügylet?
A dokumentum alapján az ügylet folyamata nagyvonalakban az alábbiak szerint foglalható össze.
A tulajdoni helyzet áttekintése
Első lépésként tisztázni kellett, hogy: kik a tulajdonosok; mekkora tulajdoni hányaddal rendelkeznek; mely tulajdoni hányadok kerülnek értékesítésre; milyen jogok és bejegyzések szerepelnek a tulajdoni lapon.
A megvásárolni kívánt tulajdoni hányad meghatározása
Az ügylet során két eladó egyenként 1/6 tulajdoni hányadát értékesítette. A vevő így összesen 2/6 tulajdoni hányad megszerzésére szerződött.
A vételár és a fizetési konstrukció kialakítása
A teljes vételár 12 millió forint lett. A felek ezt több részletre bontották. Az első összegből 1,2 millió forint foglalóként szerepelt.
Az ügyvédi szerződéskötés
Az adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzéssel készült. Ez biztosította a szükséges jogi formai keretet az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz.
A vételárrészletek teljesítése
A vevő a szerződésben meghatározott ütemezés szerint teljesítette a vételárat.
A tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges dokumentáció kezelése
A szerződés részletesen szabályozta a földhivatali bejegyzéshez kapcsolódó nyilatkozatokat és azok kezelését.
A tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartási rendezése
Az ügylet célja a megvásárolt tulajdoni hányad vevő javára történő átvezetése volt.
Mit tanulhatunk ebből az esetből?
Ez az ügylet jól példázza, hogy egy ingatlan értékesítésének lehetősége nem szűnik meg attól, hogy az ingatlan tulajdoni helyzete nem teljesen egyszerű.
Sok tulajdonos azt gondolja, hogy egy ingatlan csak akkor értékesíthető, ha:
- egyetlen tulajdonosa van;
- teljesen tehermentes;
- nincs haszonélvezet;
- nincs örökös;
- nincs tulajdonostárs;
- minden családtag egyetért.
A valóságban azonban számos olyan helyzet van, amely megfelelő előkészítés mellett rendezhető.
A legfontosabb kérdés nem feltétlenül az, hogy: „Problémás-e az ingatlan?”
Hanem inkább az: Pontosan milyen a probléma, és milyen jogi, pénzügyi és gyakorlati lépések szükségesek annak kezeléséhez?
Egy örökölt ingatlanrész. Egy testvérekkel közös lakás. Egy haszonélvezeti joggal érintett tulajdoni hányad. Egy családi vita miatt nehezen értékesíthető ingatlan.
Ezek első látásra teljesen eltérő problémák.
A közös pont azonban az, hogy minden esetben pontosan meg kell érteni a tulajdoni és jogi helyzetet.
Miért fontos az egyedi megoldás?
Az ingatlanfelvásárlásban nincs minden helyzetre alkalmazható univerzális szerződés vagy árképzési módszer.
Egy 55 négyzetméteres budapesti lakás önmagában nem mond el mindent az ingatlan értékéről.
Az értéket jelentősen befolyásolhatja például:
- az elhelyezkedés;
- az állapot;
- a tulajdoni arány;
- a többi tulajdonos helyzete;
- a használat;
- a haszonélvezet;
- a birtokbaadás lehetősége;
- a jogi bejegyzések;
- az esetleges elővásárlási jog;
- az értékesítés sürgőssége.
Ezért egy tulajdoni hányad értékének meghatározása nem egyszerűen úgy történik, hogy a teljes ingatlan piaci értékét elosztjuk a tulajdoni hányadok számával.
A tényleges értékeléshez az egész helyzetet vizsgálni kell.
Összegzés: egy összetett tulajdoni helyzetű ügylet is lehet rendezett
A bemutatott esetben egy budapesti társasházi lakás összesen 2/6 tulajdoni hányadának megvásárlása történt meg egy részletesen szabályozott adásvételi konstrukció keretében.
Az ügylet legfontosabb elemei:
- budapesti, körülbelül 55 m²-es társasházi lakás;
- több tulajdonos;
- két külön eladó;
- eladónként 1/6 tulajdoni hányad;
- összesen 2/6 tulajdoni hányad megvásárlása;
- 12 millió forintos vételár;
- több ütemben történő fizetés;
- 1,2 millió forintos foglaló;
- örökléshez és ajándékozáshoz kapcsolódó korábbi tulajdoni bejegyzések;
- haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés;
- ügyvédi ellenjegyzés;
- részletes földhivatali és tulajdonjog-bejegyzési szabályozás;
- elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezések;
- egyedi birtokbaadási helyzet.
Az eset jól mutatja, hogy egy ingatlan értékesítése akkor is megoldható lehet, ha a helyzet első pillantásra túl bonyolultnak tűnik.
A kulcs a megfelelő előkészítés.
A tulajdoni lap pontos vizsgálata.
A tulajdonosi viszonyok megértése.
A használati és haszonélvezeti jogok tisztázása.
A vételár biztonságos szerződéses struktúrája.
És egy olyan ügylet kialakítása, amely az adott ingatlan konkrét helyzetéhez igazodik.
10 gyakori kérdés az esettanulmányban bemutatott ügylettel kapcsolatban
Igen, egy ingatlan tulajdonosa a saját tulajdoni hányadát önállóan is értékesítheti, azonban az ilyen ügyletnél különösen fontos a tulajdonostársak, az esetleges elővásárlási jogok és az ingatlan tényleges használatának vizsgálata. A bemutatott esetben nem a teljes lakás, hanem két külön tulajdonos összesen 2/6 tulajdoni hányada került értékesítésre.
Egy tulajdoni hányad értéke nem feltétlenül számítható ki egyszerűen a teljes ingatlan piaci értékének arányosításával. Befolyásolhatja többek között az ingatlan használhatósága, a többi tulajdonos helyzete, az esetleges haszonélvezet, a birtoklás, a tulajdonosi együttműködés lehetősége és az értékesíthetőség. Ezért minden tulajdoni hányadot egyedileg érdemes megvizsgálni.
Öröklés után gyakran több örökös válik tulajdonossá. Idővel az egyes tulajdoni hányadok tovább öröklődhetnek vagy ajándékozás útján más személyhez kerülhetnek. Emiatt összetett tulajdonosi struktúra alakulhat ki. A bemutatott ügylet tulajdoni hátterében is korábbi örökléshez és ajándékozáshoz kapcsolódó bejegyzések szerepeltek.
A haszonélvezeti joggal érintett ingatlan vagy tulajdoni hányad megvásárlása lehetséges lehet, de az ügylet előtt pontosan vizsgálni kell a fennálló jog tartalmát és annak az ingatlan használatára gyakorolt hatását. A haszonélvezet jelentősen befolyásolhatja az ingatlan használhatóságát és értékét, ezért ezeket az eseteket mindig egyedileg kell kezelni.
Ebben az esetben a tulajdoni hányad értékesítése jelenthet megoldást. A tulajdonos a saját tulajdoni hányadáról rendelkezhet, ugyanakkor vizsgálni kell a tulajdonostársak jogait és különösen az esetleges elővásárlási jogot. A bemutatott ügyletben is csak meghatározott tulajdoni hányadok kerültek értékesítésre.
Nem feltétlenül. A felek megállapodhatnak részletfizetésben is. A bemutatott esetben a 12 millió forintos vételár több részletben került meghatározásra: foglaló, szerződéskötéskor fizetendő vételárrészlet, majd további későbbi részletek formájában.
A foglaló a szerződéses kötelezettségvállalás egyik fontos eleme. A bemutatott ügyletben a teljes vételár 10%-a, 1,2 millió forint foglalóként szerepelt. A szerződés a foglaló jogkövetkezményeit is szabályozta arra az esetre, ha az ügylet valamelyik félnek felróható okból nem teljesülne.
Ilyen esetben a szerződésnek pontosan szabályoznia kell a tulajdonjog bejegyzésének feltételeit és az ehhez szükséges dokumentumok kezelését. A bemutatott ügyletben az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges nyilatkozatok és ügyvédi dokumentumok kezelése is részletesen szabályozva volt.
Bizonyos esetekben igen. Egy olyan vevő vagy ingatlanfelvásárló, amelyik tapasztalattal rendelkezik tulajdoni hányadokkal, örökölt ingatlanokkal vagy összetett tulajdoni szerkezetekkel kapcsolatban, képes lehet olyan ügyletet is megvizsgálni, amelyet egy hagyományos vevő nem vállalna. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden ingatlan automatikusan megvásárolható: a jogi és tulajdoni helyzetet minden esetben egyedileg kell elemezni.
Az, hogy egy összetett tulajdoni szerkezet önmagában nem jelenti azt, hogy az ingatlan vagy annak tulajdoni hányada eladhatatlan. A konkrét esetben több tulajdonos, korábbi öröklési és ajándékozási jogcímek, haszonélvezeti joghoz kapcsolódó bejegyzés és részletfizetés mellett is kialakítható volt egy részletesen szabályozott adásvételi konstrukció. A megfelelő megoldás kulcsa a tulajdoni helyzet pontos feltárása és az ügylet egyedi körülményeihez igazított szerződéses struktúra volt.
Ingatlanfelvásárlás haszonélvezeti joggal
Ismerd meg, hogyan működik a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása, és azonnali ajánlatot kaphatsz haszonélvezettel tehelt ingatlanodra
Haszonélvezeti joggal történő ingatlanfelvásárlás
Részletes útmutató és azonnali online készpénzes ajánlat.
Ingatlan tulajdonrészének gyors és egyszerű felvásárlása
Ha egy ingatlanban tulajdonrésszel rendelkezel, és szeretnéd azt értékesíteni, mi felvásároljuk a tulajdonrészedet. Nem szükséges megvárnod a közös tulajdon megszüntetését vagy a többi tulajdonostárs döntését – egyedi ajánlatot adunk a tulajdonrészedre, és végigvisszük az értékesítés folyamatát.
Eladnád az ingatlanban lévő tulajdonrészedet?
Megvásároljuk az ingatlanban fennálló tulajdonrészedet, legyen szó kisebb vagy nagyobb tulajdoni hányadról. Gyors ügyintézés, egyedi ajánlat és kiszámítható folyamat.