Végrehajtási joggal terhelt budapesti lakás felvásárlása – valós esettanulmány

Az ügylet egy 42 m²-es budapesti lakás felvásárlásáról szólt. Az ingatlan tulajdoni lapján több végrehajtási jog, különböző követelésekhez kapcsolódó bejegyzés és további teher szerepelt.

Igen, a végrehajtási jog önmagában nem feltétlenül akadályozza meg az ingatlan értékesítését. Ebben az esetben az Aurum Estates Kft. közvetlenül megvásárolta a több teherrel érintett lakást.

Az adásvételhez azonban pontosan fel kellett tárni a tulajdoni lapon szereplő bejegyzéseket, a követeléseket és a tehermentesítés feltételeit.

Egy átlagos lakásvásárló általában tehermentes ingatlant keres. A végrehajtási jogok és más bejegyzések sok érdeklődőt eltántoríthatnak, a banki finanszírozás pedig tovább növelheti az ügyintézés idejét és bizonytalanságát.

Ebben az esetben ezért közvetlen, jogilag összehangolt ingatlanfelvásárlásra volt szükség.

Az Aurum Estates Kft. nem közvetítőként keresett másik vevőt, hanem közvetlenül megvásárolta az ingatlant a szerződésben meghatározott feltételekkel.

A 42 m²-es budapesti lakás teljes, adásvételi szerződésben meghatározott vételára 39 000 000 forint volt.

A vételár megfizetése két részben történt. Az eladó 2 000 000 forintot készpénzben vett át, a fennmaradó 37 000 000 forint pedig ügyvédi letéti számlára került az ügylet biztonságos lebonyolítása érdekében.

Az ingatlant több végrehajtási jog és egyéb bejegyzés terhelte. Ezért a vételár megfizetését össze kellett hangolni a terhek rendezésével, a szükséges jogi nyilatkozatok beszerzésével és a vevő tulajdonszerzésének biztosításával.

Az ügyvédi letét biztosította, hogy a 37 millió forintos vételárrész ellenőrzött körülmények között álljon rendelkezésre, és csak az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek szerint kerülhessen kifizetésre.

Ez különösen fontos volt, mert először az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges tételeket kellett rendezni.

Az eladó számára biztosítékot jelentett, hogy a fennmaradó 37 millió forintos vételárrész rendelkezésre áll. Nem csupán egy későbbi fizetési ígéretet kapott, hanem a pénz ügyvédi letéti számlán történő elhelyezésével igazolhatóvá vált a vevő teljesítőképessége.

A vevőt az védte, hogy a jelentős összeg nem kerülhetett feltétel nélkül és idő előtt kifizetésre. Az ügyvéd a pénzt a letéti megállapodásban és az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek szerint kezelte.

Az eladó a terhek rendezését és a szerződésben meghatározott feltételek teljesítését követően juthatott hozzá a részére járó összeghez. A nyilvános esettanulmány az egyes jogosultaknak kifizetett összegeket nem részletezi.

Ebben az ügyletben a tehermentesítéshez szükséges összegek a vételárból kerültek rendezésre. Ez azt mutatja, hogy megfelelő szerződéses és ügyvédi háttérrel nem minden esetben szükséges az eladónak az értékesítés előtt saját forrásból kifizetnie valamennyi fennálló tartozást.

Először meg kellett állapítani, hogy milyen végrehajtási jogok és követelések terhelik az ingatlant, valamint mekkora összeg szükséges a törlésükhöz.

Ezt követően a vételár felhasználását úgy szervezték meg, hogy a tehermentesítés feltételei teljesüljenek, és az eladó is hozzájusson a részére járó összeghez.

Az ügyvéd kezelte az ügyvédi letétet, az adásvételi szerződéshez kapcsolódó nyilatkozatokat, a tehermentesítés jogi feltételeit és az ingatlan-nyilvántartási eljárást.

A folyamatot úgy kellett összehangolni, hogy a terhek rendezése és a vevő tulajdonszerzése is biztosított legyen.

A vevő tulajdonjoga a teljes vételár megfizetését és a szerződésben meghatározott feltételek teljesülését követően kerülhetett bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A földhivatali eljárást az ügyletben közreműködő ügyvéd kezelte.

A birtokbaadásra a teljes vételár megfizetését követően kerülhetett sor. Az átadásról birtokbaadási jegyzőkönyv készült, amelyben rögzítették a közüzemi mérőórák aktuális állását is.

A birtokbaadás során az eladónak igazolnia kellett az ingatlanhoz kapcsolódó esetleges korábbi tartozások rendezését. Ezt követően megkezdődhetett a közüzemi szolgáltatások átírása.

Az ügylethez szükség volt az aktuális tulajdoni lap vizsgálatára, az adásvételi szerződésre, a tehermentesítéshez szükséges jogi nyilatkozatokra, az ingatlan-nyilvántartási dokumentumokra és a birtokbaadási jegyzőkönyvre.

Az esettanulmány nyolc anonimizált szerződésrészlettel is alátámasztja, hogy valódi ügyletről van szó.

Az eset azt mutatja, hogy egy több végrehajtási joggal és egyéb bejegyzéssel terhelt ingatlan értékesítése is megoldható.

Ehhez azonban pontos jogi felmérésre, megfelelő vételárfizetési konstrukcióra, ügyvédi koordinációra és a tehermentesítés lépéseinek előzetes meghatározására van szükség.

Nem lehet minden ügyletre automatikusan ugyanazt a megoldást alkalmazni. Meg kell vizsgálni a tulajdoni lapot, a fennálló követelések összegét, az ingatlan állapotát és a tulajdonosi helyzetet.

Ezek alapján dönthető el, hogy megvalósítható-e a felvásárlás, és milyen konstrukció alkalmazható.